Impuestos y costos al comprar o vender vivienda en Colombia

Si estás pensando en comprar o vender una vivienda en Colombia, es importante conocer los impuestos y gastos asociados al trámite. A continuación, te explicamos de forma amigable y educativa los principales puntos que debes tener en cuenta, sin necesidad de ser experto en el tema:

Ganancia ocasional al vender una propiedad

La ganancia ocasional es un tipo de renta que aplica a utilidades no habituales, como las que obtienes al vender un bien inmueble que has tenido por cierto tiempo. En términos simples, es el “impuesto a la utilidad” que ganas por la venta. En Colombia, si vendes una propiedad que has poseído por más de dos años, la utilidad (ganancia) obtenida se clasifica como ganancia ocasional. Esto quiere decir que la diferencia entre el precio de venta y el costo original de la vivienda se grava bajo esta categoría especial. Por el contrario, si la propiedad se ha poseído por menos de dos años, la utilidad se considera renta ordinaria (es decir, parte de tu ingreso normal) y no una ganancia ocasional.

Actualmente, la ganancia ocasional en la venta de inmuebles tiene una tarifa de impuesto del 15% sobre la utilidad, gracias a una reforma tributaria reciente. Esta tarifa es fija y, por lo general, más baja que la del impuesto de renta regular en casos de grandes ganancias. Es importante destacar que Colombia contempla exenciones para vivienda familiar: si la casa o apartamento que vendes era tu vivienda de habitación (tu residencia principal), una parte de la utilidad puede estar exenta de este impuesto de ganancia ocasional. En resumen, vender después de dos años te somete al impuesto de ganancia ocasional, pero con una tasa preferencial y posibles exenciones si era tu vivienda principal.

Retención en la fuente del 1% en la notaría

Al momento de la venta, en la notaría te cobrarán una retención en la fuente equivalente al 1% del valor de la venta del inmueble. Esta retención es un pago anticipado de tus impuestos, es decir, es como un abono a cuenta del impuesto que tendrás que pagar luego por la ganancia obtenida. La retención en la fuente funciona como un mecanismo para asegurar que se cubra una parte del impuesto de una vez; posteriormente, cuando declares renta, ese 1% retenido se resta (se descuenta) del impuesto final que te corresponda pagar por la utilidad de la venta. En otras palabras, amortiza o reduce el saldo del impuesto de ganancia ocasional que tendrías que pagar, ya que fue pagado por adelantado.

¿A quién y cuándo se paga este 1%? El agente retenedor es el notario, quien no autorizará la escritura hasta que se haya efectuado este pago al Estado. El pago se hace antes de finalizar la venta como parte del protocolo notarial. Cabe aclarar que la tarifa estándar es 1% cuando el vendedor es una persona natural (un individuo); en casos especiales, como ventas de personas jurídicas (empresas) u operaciones de valor muy elevado, la retención puede ser del 2,5%. Sin embargo, para la mayoría de personas que venden su casa o apartamento, aplica el 1%. En síntesis, ese 1% en notaría es un anticipo del impuesto por la venta, y te ayudará a no tener que pagar todo de golpe después.

Otros costos e impuestos en la compraventa de vivienda

Además del impuesto por la ganancia ocasional y la retención del 1%, existen otros costos notariales y tributarios asociados a la compra y venta de un inmueble. Estos gastos le dan validez legal a la transacción y varían según el valor del negocio y las características del trámite. En conjunto, pueden representar aproximadamente entre 2% y 4% del valor de la propiedad, por lo que conviene presupuestarlos. A continuación, mencionamos los más importantes:

Impuesto de timbre: Es un impuesto nacional “de timbre” que grava los documentos públicos (como la escritura de compraventa) en los que se formalizan obligaciones económicas. Durante mucho tiempo estuvo en desuso, pero recientemente se reactivó su cobro en ciertos casos. En la compraventa de vivienda, el impuesto de timbre solo se causa si la transacción es de alto valor o involucra ciertas condiciones especiales (por ejemplo, cuando el valor supera cierto umbral muy elevado definido en UVT, es decir, en unidades tributarias). De aplicarse, la tarifa es aproximadamente del 1.5% sobre el valor del contrato (con tasas marginales más altas para valores extraordinariamente altos). En otras palabras, para la mayoría de viviendas de valor medio no se cobrará timbre; este impuesto tiende a afectar principalmente la compraventa de propiedades de cuantías muy grandes.
Impuesto de beneficencia: La contribución a beneficencia es un impuesto departamental que se cobra por la transferencia de propiedad del inmueble. Aunque su nombre sugiera caridad, en realidad es un tributo sobre el registro de la propiedad, tradicionalmente recaudado por entidades de beneficencia (de ahí el nombre). Su porcentaje varía según el departamento donde esté ubicado el inmueble. Por ejemplo, en Bogotá es equivalente al 1% del valor de la venta. Este impuesto lo paga generalmente el comprador, pues está ligado a la legalización del inmueble a nombre del nuevo propietario. En algunos lugares puede ser ligeramente diferente el porcentaje, pero suele rondar el 1% del valor.
Impuesto de registro (Derechos de registro): Es el costo por inscribir la escritura pública de la compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, lo que formaliza el traspaso de propiedad. Este valor también lo asume el comprador y se liquida después del impuesto de beneficencia. El impuesto de registro suele ser de alrededor de 0.5% a 0.7% del valor del inmueble, dependiendo de la jurisdicción. Por ejemplo, en muchos casos equivale aproximadamente al 0.67% del valor de la compraventa. Sumado al 1% de beneficencia mencionado, ambos impuestos (beneficencia + registro) representan cerca de un 1.7% del valor del inmueble en total (esa cifra puede llegar a ~2% en algunas regiones). Estos pagos son imprescindibles para que la escritura se inscriba correctamente y el título de propiedad quede a tu nombre.
Gastos notariales (escrituración y notaría): Son los honorarios de la notaría y costos administrativos por la elaboración y otorgamiento de la escritura pública. Están regulados por ley (la Ley 1395 de 2010 establece los máximos a cobrar). El costo de la escritura se calcula como un porcentaje del valor de la transacción, aproximadamente 0.54% del valor del inmueble. Ese porcentaje se divide entre las dos partes: comprador y vendedor suelen pagar cada uno el 50% de los derechos notariales de escrituración (es decir, ~0.27% del valor cada uno). Adicionalmente, en la notaría se cobran costes por copias de la escritura, reconocimiento de firmas, certificados, y el IVA (impuesto al valor agregado) sobre los honorarios del notario. Todos estos conforman los llamados gastos notariales. En resumen, son los pagos por el servicio del notario y la formalización legal de la transacción.

Todos estos costos sumados (impuestos de beneficencia, registro, timbre si aplica, y gastos notariales) se reparten normalmente así: el comprador asume los impuestos de registro y beneficencia, pues son necesarios para registrar la propiedad a su nombre, y el vendedor asume la retención en la fuente del 1% (porque es un anticipo de su impuesto). Los honorarios de notaría se dividen por mitad entre ambos, salvo que las partes pacten algo diferente. Es importante tener en cuenta esta distribución para negociar la compraventa y evitar confusiones al momento de la firma.

Variaciones según el tipo de acto (compra, hipoteca, permuta, etc.)

Los impuestos y gastos descritos pueden variar según el tipo de acto o negocio jurídico que estés realizando en la notaría. No es lo mismo una compraventa simple que otros actos como hipotecas o permutas, ya que cada trámite tiene sus propias implicaciones y eventualmente costos adicionales:

Compraventa con hipoteca: Si vas a comprar con crédito hipotecario, ten en cuenta que se firma otra escritura pública para la hipoteca a favor del banco. Esto genera gastos adicionales de notaría y registro. Por ejemplo, la escritura de hipoteca también causa derechos notariales (usualmente un porcentaje pequeño, alrededor de 0.3% del valor del crédito) y deberá registrarse, lo que conlleva pagar impuestos de registro (y a veces beneficencia) sobre el valor de la garantía hipotecaria. En resumen, al financiar la compra con un préstamo, habrá costos extra por formalizar la hipoteca.
Permuta de inmuebles: En una permuta (intercambio de propiedades) cada parte actúa simultáneamente como vendedora y compradora de un inmueble. Esto significa que se generan dos transferencias de propiedad en una misma escritura o en escrituras separadas, dependiendo del caso. Los impuestos y gastos (retención en la fuente, registro, beneficencia, etc.) se aplicarán para cada transferencia. Usualmente, cada propietario paga los impuestos de su respectiva venta (p.ej., cada uno pagaría su retención del 1% sobre el inmueble que entrega, si aplica ganancia ocasional), y cada uno asume los costos de registro para inscribir el inmueble que recibe a su nombre. En la práctica, una permuta puede implicar costos dobles de escritura y registro comparado con una compraventa sencilla, aunque muchas veces las dos partes negocian un acuerdo para repartir esos gastos.
Otros actos notariales: Existen otros actos relacionados con inmuebles, como la constitución de patrimonio de familia, levantamiento de gravámenes, cancelación de hipoteca, daciones en pago, entre otros. Cada uno tiene su tratamiento. Por ejemplo, la constitución de hipoteca (sin compraventa de por medio) requiere pagar derechos notariales y registro similares a los de una compraventa pero calculados sobre el valor de la obligación garantizada. Una dación en pago (entregar un inmueble para saldar una deuda) o una adjudicación en sucesión también generan impuestos como si fuera una venta, incluyendo ganancia ocasional o retención en la fuente, dependiendo del caso. En general, cada tipo de escritura pública tiene tarifas e impuestos particulares, por lo que siempre es bueno informarse específicamente según el negocio que vas a realizar.

En conclusión, los costos notariales y tributarios pueden cambiar según el tipo de trámite: no todos los negocios pagan exactamente lo mismo. Por eso, además de conocer las reglas generales, es útil apoyarse en herramientas que te den un estimado personalizado.

Herramienta para estimar gastos notariales (Simulador de Inmobo)

Para tener un cálculo más preciso de cuánto tendrás que pagar en tu caso específico, puedes utilizar herramientas en línea que calculan estos gastos automáticamente. Una recomendación es probar el simulador de gastos notariales de Inmobo. Esta herramienta te permite ingresar los detalles de la operación (valor de la vivienda, si hay hipoteca, tipo de acto, etc.) y obtener una estimación detallada de todos los costos de notaría, impuestos departamentales y retenciones, tanto para el comprador como para el vendedor. De hecho, Inmobo promociona que con su calculadora puedes saber cuánto cuesta la escritura de compra o venta en las notarías de tu ciudad, evitando que los gastos notariales sean una sorpresa de último minuto. Es una forma fácil y rápida de planificar tu presupuesto: solo debes ingresar los datos en el simulador (disponible en su sitio web, inmobo.co/notariales) y obtendrás un desglose aproximado de cada costo.

En definitiva, informarse bien sobre impuestos y costos notariales te ayudará a hacer una negociación de compraventa de vivienda más segura y sin contratiempos. Conociendo qué es la ganancia ocasional y la retención del 1%, además de los gastos de timbre, beneficencia, registro y notaría, podrás anticipar el dinero necesario para cerrar el negocio. Recuerda que estos valores pueden cambiar con el tiempo por normas nuevas o variar ligeramente según la ubicación y el tipo de trámite, por lo que nunca está de más confirmar con la notaría o usar simuladores actualizados para estar seguro. ¡Esperamos que esta guía te haya aclarado el panorama y te sientas más preparado para tu próxima compra o venta de vivienda en Colombia!