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Promesa de Compraventa de Inmueble en Colombia: Guía Completa

La promesa de compraventa es un contrato preparatorio, lo que significa que es la fase inicial de otro contrato, el contrato de compraventa o escritura, que materializa lo acordado en la promesa. En esencia, este contrato establece que las partes acuerdan firmar otro contrato, el de compraventa, en el futuro.


Partes de la Promesa de Compraventa


La promesa de compraventa involucra dos partes: el promitente comprador y el promitente vendedor.


  • Promitente Comprador: Es la parte que promete comprar el inmueble.

  • Promitente Vendedor: Es la parte que promete vender el inmueble.


El contrato de compraventa es bilateral, lo que significa que tiene dos partes. Sin embargo, cada parte puede estar compuesta por una o más personas. Por ejemplo, si una propiedad pertenece a dos personas, ambas pueden actuar como promitentes vendedores.


Finalidad de la Promesa de Compraventa


El contrato de promesa de compraventa se utiliza para garantizar que el negocio prometido se cumpla. En este contrato, las partes se comprometen a comprar o vender un bien, como una casa, un vehículo o una finca, y desean asegurarse de que la otra parte cumpla con lo prometido. La promesa de compraventa introduce una garantía de cumplimiento que brinda confianza a ambas partes en el negocio.


Para fortalecer esta garantía, es común incluir dos elementos adicionales:


Arras: Un anticipo del precio de venta, que generalmente representa entre el 10% y el 20% del valor del inmueble. Estas arras actúan como una garantía de cumplimiento. Si el vendedor no cumple, es posible que deba pagar el doble de las arras al comprador.


Cláusula Penal: Esta cláusula prevé el pago anticipado de daños y perjuicios en caso de incumplimiento. Si una de las partes no cumple o lo hace tardíamente, la cláusula penal establece una penalización.


Requisitos de la Promesa de Compraventa en Colombia


En Colombia, la promesa de compraventa debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 1611 del Código Civil:


  1. Debe constar por escrito. Las promesas verbales no tienen validez legal.

  2. Las partes que firman el contrato deben ser legalmente capaces y dar su consentimiento. La capacidad legal es crucial para que el contrato sea válido.

  3. El contrato debe recaer sobre un objeto lícito. El objeto del contrato no debe ser ilegal.

  4. El contrato debe incluir un plazo o condición que especifique cuándo se celebrará el contrato de compraventa definitivo. Esto es fundamental para determinar el momento de cumplimiento.

  5. El contrato debe estar diseñado de manera que solo falte la tradición del inmueble o el cumplimiento de las formalidades legales para perfeccionarlo. Es decir, se debe identificar e individualizar claramente el inmueble objeto de la promesa, incluyendo su ubicación y linderos.

  6. Es importante señalar que los términos del contrato solo se aplican al inmueble específico mencionado en el contrato.


Autenticación de la Promesa de Compraventa


Aunque la ley colombiana no exige la autenticación de una promesa de compraventa en una notaría, es altamente recomendable hacerlo, ya que otorga mayor validez al contrato y permite verificar la capacidad legal de las partes y su compromiso con la compra o venta. Esta práctica es recomendable debido a la importancia de la transacción. Otra alternativa es la firma digital a través de aplicativos como Docusign o Pandadoc, cobijada por la ley 527 de 1999, Decreto 2364 de 2012, Decreto 491 de 2020 y Decreto 806 de 2020.


Incumplimiento de la Promesa de Compraventa:


En caso de incumplimiento de la promesa de compraventa, la parte afectada tiene opciones:


  • Demandar el cumplimiento del contrato: La parte que cumplió con sus obligaciones puede solicitar judicialmente que la otra parte cumpla con el contrato.

  • Demandar la resolución del contrato: Si existen diferencias entre las partes que no pueden resolverse, se puede solicitar al juez que declare la resolución del contrato. Esto involucra la devolución mutua de lo que se entregó durante la negociación.


Cláusula Penal y Arras: En la promesa de compraventa, es posible incluir tanto una cláusula penal como arras, que pueden ser de retracto o confirmatorias. Las arras de retracto permiten que las partes se retracten del negocio, mientras que la cláusula penal establece el pago anticipado de daños y perjuicios en caso de incumplimiento.


Nulidad de la Promesa de Compraventa


La promesa de compraventa debe cumplir con los requisitos legales según el artículo 1611 del Código Civil. Si no se cumplen estos requisitos, el contrato puede ser nulo. Además, el contrato debe tener capacidad jurídica, consentimiento válido, un objeto lícito y una causa lícita.



Promitente comprador y promitente vendedor firmando el contrato de promesa de compraventa


Promesa de Compraventa de Inmueble


La promesa de compraventa es de amplia utilidad en el negocio de bienes raíces. No se recomienda realizar ninguna transacción sin firmar previamente la correspondiente promesa de compraventa. La promesa de compraventa es un contrato vinculante, de obligatorio cumplimiento, y su correcta redacción y ejecución son esenciales para evitar problemas legales costosos en el futuro.


En resumen, la promesa de compraventa en Colombia es una fase fundamental en la compra y venta de inmuebles. Aunque no es un requisito obligatorio, su uso adecuado puede prevenir problemas y disputas en el proceso. Es crucial que el contrato cumpla con los requisitos legales y contenga detalles precisos sobre el inmueble. En casos de incumplimiento, las partes tienen opciones legales para buscar soluciones. La inclusión de cláusulas como arras y cláusulas penales puede fortalecer la garantía de cumplimiento. Por lo tanto, siempre se recomienda buscar asesoramiento legal y notarial para asegurar un proceso exitoso.


Formato en Word del contrato de Promesa de Compraventa


Puedes elaborar la promesa usando el generador de promesas de compraventa de

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