Vender un apartamento es la transacción más grande de la vida para muchas personas. Por esta razón es importante tener en cuenta 6 cosas antes de empezar a vender:
1. Conocer el mercado local
En Bogotá, apartamentos de más de 500 millones de pesos pueden tardar en venderse de 6 a 12 meses, o incluso más si el precio no es el correcto. De la misma forma, los apartamentos de menos de 250 millones pueden venderse en menos de 5 meses. Es así como el precio puede ser un indicador del tamaño de la demanda o la cantidad de personas que están dispuestas a comprar a este nivel de inversión. Esto es importante porque si no hay suficientes personas dispuestas a comprar el apartamento, el tiempo de venta aumenta más de lo normal.
De igual manera, los anteriores indicadores pueden variar dependiendo del barrio y qué tan comercial es. Es importante entender qué tanta variación tienen los precios de los arriendos en el barrio. Todo lo anterior con el ánimo de tener claro los tiempos que vamos a considerar al vender un apartamento de la manera tradicional. En caso que se quiera vender antes, es necesario acudir a iBuyers o empresas que compran apartamentos en cuestión de días.
2. Invertir en una remodelación
Luego de tener claro el mercado general, hay que entender el tipo de cliente que lo podría comprar: puede ser una familia si el apartamento cuenta con tres cuartos o una persona joven si es un solo cuarto. Si las características del apartamento se adaptan a las nuevas tendencias, solo es necesario poner el precio correcto para vender rápido. En caso contrarío, se deberá hacer remodelaciones estructurales como abrir la cocina, por ejemplo. En el caso que al apartamento le haga falta algo clave como un parqueadero o ascensor, esa falencia deberá estar reflejada en un descuento en el precio de venta.
Este tipo de gastos se considera una inversión porque puede aumentar el precio del inmueble o al menos garantizar un periodo corto de venta, que se verá reflejado en menos meses de gastos recurrentes como pago de la administración, servicios e impuestos.
3. Elegir el precio correcto
Es así como todo lo anterior se deberá ver reflejado en el precio. Si el apartamento está por encima del precio de mercado, es probable que tome mucho más tiempo en venderse. De hecho, en Colombia el promedio de venta está por encima del año a falta de un sistema unificado de precios que le permita a la gente entender bien cuál es el avalúo de su apartamento.
Con solo ver el precio de apartamentos vecinos no es suficiente, ya que éstos pueden tener características diferentes y no son una muestra estadísticamente significativa. Sin embargo, es un buen comienzo.
4. Calcular los costos de venta
Seguramente la venta le servirá al vendedor para la compra de otro apartamento, pagar deudas o como inversión necesaria para proyectos personales. Por eso es importante tener en cuenta qué se debe descontar y pagar por anticipado.
En el momento de la escrituración el vendedor, según la costumbre comercial, debe pagar el 0.28% del apartamento en gastos notariales y 1% de retención en la fuente, que podrá ser descontada en el impuesto a la renta.
Si se quiere cumplir con los tiempos esperados de venta, se debe invertir en mercadeo digital (plataformas como Google Ads o Facebook Ads) y tener tiempo para mostrar el inmueble las veces que sea necesario, o en su lugar, contratar un agente inmobiliario. La inversión en mercadeo se paga antes de la venta y su costo dependerá de la prisa que tenga el vendedor. La comisión del agente se paga al momento de vender y según la costumbre comercial puede costar alrededor del 3% del valor del apartamento.
5. Escoger una Forma o canal de venta
En el caso que el agente no haya sido la opción escogida, es necesario mostrar el apartamento a través de la mayoría de canales disponibles. Estos incluyen desde el tradicional letrero en la ventana, el cual debe ser visible desde la calle, hasta publicar los datos del apartamento en todos los marketplaces o plataformas digitales que publican inmuebles disponibles, entre ellos fincaraiz.com.co, metrocuadrado.com, ciencuadras.com.
También se puede solicitar una oferta en los iBuyers disponibles en el mercado para comparar este precio con el valor esperado de venta. Este tipo de trámites es gratuito y solo toma 5 minutos.
6. Escoge la mejor oferta, no solo la más alta
Siendo fiel al sentido común, lo primero que un vendedor piensa al cerrar un acuerdo es escoger a quien tenga la oferta más alta. Sin embargo, hay otros factores a tener en cuenta al escoger al comprador.
En primer lugar, es importante saber si el comprador va a pagar de contado o a través de un crédito hipotecario, ya que con esta última opción el proceso puede ser mucho más largo y se debe tener en cuenta el riesgo de que no le otorguen el crédito al comprador.
También, si el apartamento tiene un trámite pendiente como cancelar una hipoteca o un patrimonio de familia, se debe contar con un comprador paciente que esté dispuesto a esperar los tiempos que toma la Oficina de Registro de Bogotá para estos trámites.
Así como un banco no le otorga el crédito a un comprador por su pasado financiero u otro tipo de razones, es necesario entender quién es el comprador, ya que el riesgo de fraude todavía sigue siendo considerable en Colombia.
Es por estas razones que INMOBO quiere reducir la incertidumbre en el mercado de vivienda en Bogotá, no solo otorgando ofertas de compra en 5 minutos, sino garantizando la seguridad y la seriedad al comprar a través de nuestra empresa.